정부가 아파트 92만 채 짓겠다는데 왜 집값은 안 떨어지나요? — 공급 대책의 한계

92만 채, 엄청나게 큰 숫자예요

정부가 수도권에 공공주택 92만 가구를 공급하겠다고 발표했어요. 서울 아파트 전체가 약 170만 가구인데, 거기에 절반 넘는 물량을 새로 짓겠다는 거예요. 전월세 가격이 급등하고 민심이 나빠지자 정부가 내놓은 대책이에요. 그런데 전문가들은 '현실성이 없다'고 해요. 왜 그럴까요?

공공주택은 완공까지 얼마나 걸리나요?

공공주택은 발표 → 땅 매입 → 설계 → 인허가 → 착공 → 준공 순서로 진행돼요. 이 과정이 빠르면 5년, 보통은 7~10년이 걸려요. 즉, 오늘 발표된 92만 채는 2031~2036년에나 실제로 사람들이 입주할 수 있어요. 지금 당장 치솟는 전월세를 잡는 데는 거의 효과가 없어요.

그럼 왜 정부는 이런 발표를 하나요?

공급 대책 발표 자체로 '앞으로 집이 많아질 것'이라는 기대 심리를 만들 수 있어요. 집주인이 '나중에 공급이 늘면 집값이 떨어질 수도 있다'고 생각해 전세·월세를 많이 못 올리는 효과를 노리는 거예요. 하지만 실제 효과는 제한적이에요.

실수요자 조건이 여전히 어려워요

PF(프로젝트 파이낸싱 — 공사 전에 미래 분양금을 담보로 빌리는 돈) 지원으로 건설사 숨통이 트였지만, 실제 집을 사야 하는 사람들 조건은 그대로예요. 금리가 높아서 대출 이자 부담이 크고, 대출 규제도 여전히 강해요. 예를 들어 5억짜리 아파트를 70% 대출(3억 5천만 원)로 사면 금리 7%에 월 이자가 약 204만 원이에요. 이 부담이 해소되지 않으면 실수요가 살아나기 어려워요.