집값은 오르는데 거래는 안 돼요 — 부동산 경직 시장이란 뭔가요?

9월 셋째 주, 전국 아파트 매매가격이 0.04% 올랐어요. 숫자만 보면 '그래, 집값이 오르고 있구나' 싶죠. 그런데 이상한 일이 있어요. 가격은 오르는데 거래는 오히려 줄었어요. 사겠다는 사람도, 팔겠다는 사람도 없는 상태에서 가격만 슬금슬금 올라가고 있는 거예요. 이 현상, 사실 꽤 낯선 그림이에요.

가격이 오르면 거래가 늘어야 정상 아닌가요?

주식 시장에서는 보통 그래요. 가격이 오르면 사려는 사람이 더 붙고, 팔려는 사람도 '지금이 기회다' 싶어서 매물을 내놓죠. 그래서 거래가 늘어나요. 근데 사실, 부동산은 주식과 달라요. 집은 주식처럼 클릭 한 번으로 사고팔 수 없어요. 가격이 오른다고 해서 집주인이 바로 팔지도 않고, 가격이 오를수록 사려는 사람은 오히려 손이 더 안 가요. 그래서 호가(집주인이 팔겠다고 부르는 가격)를 올려놓으면 매물은 쌓이는데 거래는 안 되는 묘한 상황이 생겨요.

왜 팔지도 않고 사지도 않는 건가요?

집주인 입장에서 보면, 일단 '지금 팔면 손해 아닐까?'라는 생각이 먼저 들어요. 가격이 계속 오르고 있으니 조금 더 기다리면 더 받을 수 있을 것 같거든요. 또 막상 팔았다가 그 돈으로 다시 집을 사려고 보면, 주변 집값도 같이 오른 상태라 딱히 갈 곳도 없어요. 실수요자(실제로 살 집이 필요한 사람) 입장은 또 달라요. 가격이 너무 올라버려서 대출을 받아도 감당이 안 되는 경우가 많아요. 억지로 사면 매달 갚아야 할 돈이 너무 커서 생활이 힘들어지거든요. 결국 양쪽 모두 '지금은 아니다'라는 결론에 도달하는 거예요.

이게 내 주식 투자랑 무슨 관계예요?

의외로 부동산 시장과 주식 시장은 연결되어 있어요. 집을 못 사게 된 사람들은 어떻게 할까요? 내 집 마련을 미루면서 씀씀이를 줄여요. 외식도 줄이고, 큰 소비도 자제해요. 이런 소비 위축이 쌓이면 기업 매출에도 영향을 줘요. 소비가 줄면 기업 실적이 나빠질 수 있고, 주식 시장도 그 영향을 받아요. 또 부동산 거래가 줄면 건설·인테리어·이사 업종도 같이 침체되죠. 집값 뉴스가 꼭 부동산 얘기로만 끝나지 않는 이유가 여기 있어요.

경직된 시장은 언젠가는 풀려요. 가격이 내려오면서 풀릴 수도 있고, 대출 규제가 완화되면서 풀릴 수도 있고, 새로운 공급이 쏟아지면서 풀릴 수도 있어요. 문제는 그 출구가 어느 방향이냐예요. 가격이 오르면서 풀리는 것과 내리면서 풀리는 것은 완전히 다른 이야기거든요.