분당이 서울보다 비싼 아파트가 나오고 있어요 — 대출 규제가 만든 풍선효과

1년 사이에 29%예요. 서울이 아니라 분당 얘기예요. 작년 이맘때만 해도 '강남이 제일 비싸다'는 말이 당연했는데, 올해 상반기 아파트 매매가 상승률 통계를 열어보면 분당이 전국 1위로 올라와 있어요. 솔직히 처음 보고 조금 의아했어요.

왜 갑자기 분당이냐고요? 규제 탓이에요. 정부가 지난해 10·15 대책에서 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 확 줄였거든요. 강남 아파트 사려면 현금이 훨씬 더 필요해진 거예요. 그러자 '15억 이하'에서 멀쩡한 입지를 찾는 수요가 분당·판교 쪽으로 이동하기 시작했어요.

왜 분당인가요

분당은 1기 신도시 중에서 독특한 포지션이에요. 판교테크노밸리를 끼고 있어서 IT·바이오 기업 종사자 수요가 꾸준하고, 지하철(신분당선)이 강남까지 30분 안에 닿아요. 평촌·일산·산본과는 다르게 '회사 가까운 곳에 살고 싶다'는 실수요가 탄탄하게 깔려 있는 동네예요. 거기에 15억 문턱 아래 물건이 아직 남아 있었다는 게 결정적이었어요.

근데 사실 이 현상은 낯설지 않아요. 규제가 특정 가격대를 막으면, 그 바로 아래 가격대가 오르는 건 반복돼온 패턴이에요. 2021년 초 9억 초과 대출 규제 때는 8억 후반 아파트가 단기 급등했었고, 이번엔 15억 선 아래 준강남권이 타겟이 된 거예요.

이 흐름이 계속될까요

낙관만 하기는 어려워요. 분당은 리모델링이냐 재건축이냐를 두고 수년째 결론이 안 나고 있어요. 1기 신도시 특별법 적용 여부가 정해지지 않은 단지도 많고, 공사비가 올라가면서 실현 가능한 사업성이 불확실해요. 오른 가격만큼 미래 가치가 따라와 줄지는 아직 모르는 거예요.

그리고 3기 신도시(성남 복정 등)가 2030년까지 입주를 시작하면, 분당 인근 공급도 늘어나요. 지금 29%가 앞으로도 계속 오른다는 보장은 없어요. 규제가 만든 수요 이동이라면, 규제가 풀리는 순간 흐름이 바뀔 수도 있거든요.

결국 분당이 오른 건 분당이 특별히 좋아진 게 아니라, 강남이 더 비싸졌기 때문이에요. 그 차이를 직접 확인하고 들어가는 사람과, 분위기에 쏠려서 따라가는 사람의 결과는 꽤 다를 수 있어요.